[헤럴드 포럼]1ㆍ11대책 보완 시급하다                       

- 이성근(임학 73/25회) / 경희대 부동산학 교수 -

대선을 치를 올해만이라도 집값 걱정이 없기를 국민은 원하고 있다. 정부가 발표한 1ㆍ11 대책의 주요 내용인 원가공개, 분양가상한제, 청약가점제 및 대출억제 등의 강한 규제로 정말 부동산 거래시장의 안정이 지속될 것인지 무주택자들은 관심을 가지고 지켜보고 있으며, 정치권에서도 부동산 정책에 비중을 두고 있다.


각종 금융규제에 앞서 금융당국과 은행권이 얼마나 정확한 개인 신용정보를 확보, 관리하고 있는지 궁금하다. 과도한 은행 가계대출에 대한 적절한 규제는 시기를 놓친 아쉬움이 있으나 건전성 확보와 위기관리를 위해 필요한 조치다. 하지만 금융감독원의 최근 지침은 투기지역에서 아파트 담보대출 2건 이상 받은 사람이 1년 유예 뒤에 대출을 1건으로 줄이지 않으면, 3개월 후 금융회사가 경매에 넘길 수 있게 된다. 지금까지 은행들이 아파트 담보대출 유치를 위해 지나치게 홍보활동을 하다가 새로운 지침 하나로 대출 상환방법까지 강제하는 것이 올바른 조치인지 답답하기만 하다. 국민이 부동산 정책의 실험장으로 되어서는 안 된다.


2002년 투기지역과 2003년 투기과열지구는 부동산 값이 급상승한 지역에 정책적으로 적절하게 대응하면서 규제하자는 취지에서 시작됐으나, 최근 지정되는 지역이 늘어나 투기지역의 규제효과가 떨어져 대출의 효과성 및 일관성 문제가 야기되고 있다. 예컨대 채무상환능력 평가 방안을 대출지표로 국한하지 말고 지역 정서에 맞게 탄력적으로 대응해야 피해를 줄일 수 있으며, 주택 수에 비례하여 가중치를 두어 1주택 실수요자 및 서민층에게는 담보기준 위주로 주택담보대출을 상향 조정해주는 방안이 요구되는 것이다.


청약가점제의 새로운 개선책도 중요하지만 지속성을 위하여 공공부문의 경우만 시행하고, 민간부문은 일정한 기간을 두고 혼란과 부작용을 줄이면서 단계적으로 도입ㆍ시행해야 소비자의 불신이 줄어들 것이다. 후분양제도가 실시되면 청약예금과 부금 가입자는 어떻게 처리할 것인지도 함께 고민해야 된다. 무주택자를 위하고 청약과열을 막기 위한 청약가점제 개선방안이 최종 확정되지는 않았지만 금년 9월부터 모든 아파트에 시행할 준비를 하고 있다. 섣부른 청약제도의 변경으로 인해 청약대기자의 불만이 일고 있으며 사회 초년생인 젊은층, 자녀를 두지 않은 신혼부부들의 당첨 기회는 점점 멀어져 가고 있다. 한 예로 무주택자의 기준을 집 소유에만 국한시킬 경우 문제가 대두될 수 있다. 5억 이상의 고액 전세권자가 3억 이하의 저가 유주택자보다 유리한 상황도 발생할 수 있다는 얘기다.


원가공개를 통해 주택가격을 인하하면서 가격안정을 하겠다는 정책을 싫어하는 국민은 없을 것이다. 하지만 최근 논란이 일고 있는 민간택지에서의 원가공개는 진정한 원가의 개념이 아니고 시세의 90% 정도로 감정가격이 반영되는 조정가격인 것이다. 공개항목의 수적인 추가가 중요한 의미를 부여하는 것이 아니라 원가공개를 하려면 제대로 하라는 얘기다. 근본적으로 먼저 공공부문에서 택지공급체계를 새롭게 구축해 택지가격을 낮춰야 한다. 민간부문은 시장에 맡겨 경쟁하도록 하며, 민간 건설업체들은 스스로 지나친 가격인상에 대한 불신을 잠재우고 국민의 신뢰를 얻기 위해 가격 투명성을 높이는 데 적극 노력해야 한다.


원가공개보다 후분양제가 실시되면 원가에 대한 개념의 혼란을 줄일 수 있다. 주택공급을 늘리기 위해 후분양제 도입을 연기했다고 하지만, 이제는 공급자 중심에서 소비자가 부동산을 직접 확인하고 선택하는 방향으로 부동산 유통구조를 바꿔야 한다. 실례로 재건축 시장은 안전진단 강화와 분양가상한제 적용, 1인 1건 이상에 대한 대출제한 강화 등 중복규제로 당분간 동결상태에 있을 수밖에 없다. 지역적으로 수요가 있는 곳에 공급을 늘리고 투기세력을 차단하기 위해서는 개발이익 환수를 철저히 하면 되는 것이다. 국민들은 집값 안정을 꾀한다는 어설픈 정책의 개발로 더 이상 혼란시키지 말기를 절실히 바라고 있다.

[헤럴드경제 2007-01-23]