[기고] 뉴타운 분양원가의 모순                           

- 이성근(임학73/25회)/ 경희대교수·부동산학 -
 
지난해 서울 은평 뉴타운 분양원가 공개가 분양가 하락 및 주택시장 안정에 긍정적인 영향을 미칠 것이라며 주목을 받았다. 하지만 원가의 의미를 정확하게 이해하고 원가공개를 사용했는지 매우 의심스럽다. 이러한 원가 개념은 진정한 원가에 대한 어원적 성격의 내용이 아니며, 토지비는 원가가 아닌 감정가격이었기 때문에 조정가격이라 할 수 있다. 서울시민을 위한 SH공사(옛 서울시도시개발공사)가 공공택지를 조성하여 아파트를 짓는 과정에서 원가보다 20% 이상 부풀린 감정가격을 아파트 원가로 공개했다(경향신문 20일자 보도). 여기에 감정가격에 5%의 이윤을 붙여 분양하려고까지 했다. 당시 최고 분양가를 평당 1523만원으로 책정해 서울시 산하 공기업이 집값 상승을 앞장서 부추기고 있다는 지적을 받았다.

토지공사가 택지개발지구에 택지를 조성하여 민간 건설업자에 팔 때 공사 자체의 원가가 아닌 감정가격으로 매각하고 있다. SH공사가 사업을 할 때에, 택지를 자체개발하여 아파트를 공급할 경우 우선 단어의 새로운 정립이 필요하다는 얘기다. 작년도 은평 뉴타운 고분양 가격 논란이 거세게 일자, 서울시는 분양을 연기하고 아파트 건설 공정이 80% 이상 진행된 이후 분양하는 후분양제를 전면 도입키로 한 교훈을 우리는 잘 알고 있다. 그러나 지난 19일 서울시와 SH공사에 따르면 은평 뉴타운 상업용지 예정가격이 평당 1380만원으로 인근 주변 시세와 비교할 때 터무니없이 낮게 책정되어 사업자만 돈을 벌게 된 것이 아니냐는 의혹이 제기되고 있다.

정부의 1·11 대책은 핵폭탄급 내용을 종합한 것으로 재개발·재건축 할 때 분양가 상한제를 포함하겠다고 발표했다. 서울시는 뉴타운 개발을 어떻게 추진해야 할지, 서울시장의 공약사업이 과연 얼마나 추진될 수 있을지 곰곰이 하나씩 되돌아 보아야 한다. 지난해 3·30 대책에서 도입된 재건축 안전진단 강화가 서서히 추진되고 있는 시점에서 올해 1·11 대책으로 인한 분양가 상한제 적용에 따른 수익성 악화 및 투기지역에 1인 1건 대출 규제로 부동산 유통시장이 어려움을 겪게 되어 당분간 거래가 위축될 수밖에 없다.

서울시는 1월25일 ‘건축위원회 공동주택 건축심의에 관한 규칙 개정안’을 입법 예고했다. 조례 규칙 개정안이 통과되면 용적률과 함께 신축 아파트 높이를 규정하던 ‘입면적’ 규제가 폐지된다. 입면적이란 아파트 각 동의 가로, 세로, 높이를 곱한 것으로 통풍을 원활히 하고, 다른 건물에 위압감을 주는 것을 막기 위해 만들어진 개념이다. 타워형 아파트부터 입면적 규제를 폐지하는 것이다. 조례가 개정되어 한강 주변으로 재건축 규제가 풀리면 용산구 이촌동, 서초 반포지구, 강남구 압구정 지구 등이 포함될 수 있지만, 다른 지역이 형평성 문제를 제기할 수 있다.

청약제도는 1977년 도입 이래 무주택 서민에게 내집 마련의 중요한 통로 역할을 해왔다. 올해 9월부터 청약가점제가 실시되면 청약제도는 더욱 복잡해질 것이다. 제도의 개선도 중요하지만 주택전산망부터 제대로 갖추고 개방하면서 실시해야 된다. 집값 안정을 위한 제도정비, 민간 아파트에 대한 원가공개 및 분양가 상한제에 대한 예외 인정을 놓고 입법 과정에서 논란은 불가피할 전망이다. 표를 의식한 정책 결정에 국민이 더 이상 피해를 보지 말아야 한다. 

[경향신문 2007-02-21]